划拨及作价出资土地使用权抵押实务浅析|亚博足彩APP

摘要:土地抵押是借款贷款最重要的方法之一。近年来，在固定资产投资大幅减少、信用投入快速增长的背景下，投资土地作为借款贷款的情况越来越少。本文在深入研究法律、法规的基础上，对投资土地的抵押价值和处理风险进行了分析，明确提出了操作者投资土地的抵押和投资土地的抵押，具有很强的实际意义。

关键词:为了应对国际金融危机，提高经济快速增长，国务院发售了4兆元刺激经济方案，各地政府也相继发表了大量固定资产投资项目。货币政策有助于紧急改革，2009、2010、2011三年信用投入大幅减少，分别达到9.6兆、7.95兆、7.47兆。

在固定资产投资和信用大幅度快速增长的背景下，贷款资源消耗缓慢，转让土地等优质贷款资源几乎不符合企业的借款需求，投资土地作为借款贷款的情况越来越少。与转让土地相比，如何确认出资土地使用权的抵押价值，没有类似的处理风险，笔者对此作出了反应。

一、国有土地使用权类型，国有土地使用权是指土地使用者根据法律规定或合同发誓，有权用于国有土地获得收益。根据权利原作的方式和内容，主要分为转让土地使用权、租赁土地使用权和转让土地使用权。土地使用权转让是土地使用者通过缴纳土地转让金、申请转让等手续获得的国有土地使用权。

租赁土地使用权是指土地使用者通过与国家协商国有土地使用权租赁合同，每年向国家支付租金获得的土地使用权。划拨土地使用权是指符合法定条件的土地使用者通过法定程序使用权或只支付补偿、搬迁等费用低补偿获得的土地使用权1]。投资土地使用权是国有企业升级过程中产生的土地使用权类似类型。

根据国家土地管理局第八号《国有企业改革中土地使用权管理暂行规定》，国家以土地使用权为价格出资(大股东)，国家以一定年限的国有土地使用权为价格，作为出资投入改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业所有者，土地管理法律、法规转让土地使用权的规定可以转让、租赁、抵押。定价出资方式获得的土地使用权为有偿获得，不属于转让类。二、分配给土地使用权的抵押价值根据《城镇土地评价规程》，分配给取得的土地使用权原作抵押时，评价土地抵押价格不应扣除预计扣除价格中不应支付的土地使用权转让金额。方法应用上，成本接近法则是价格中不包括土地所有权电子货币收益项，其他方法是在估计长期土地使用权价格后减去不应支付的土地使用权转让金额。

因此，规范的土地抵押评估价值不应包括土地使用权转让金。但是，在实际操作中，分配给土地等于转让土地进行价值评价的不规范性不道德。以此价值作为抵押价值时，抵押权人的风险可能几乎不能复盖面积。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29日)、《中华人民共和国担保法》的规定，拍卖给予的国有土地使用权扣除的价格，根据法律支付不应支付的土地使用权转让金额后，抵押权人可以优先支付。

同时，根据《土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局命令〔1992〕第1号)第26条，土地使用权转让金区分土地使用权转让、租赁、抵押等方式，按标定地价的一定比例缴纳，不得超过标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据标准地价，按土地使用权转让、租赁、抵押期限和地块条件核定。因此，抵押权人在土地管理部门核定土地转让金额后，将评价价值减少土地转让金后的价值作为抵押价值。

三、作价出资土地使用权处理风险，作价出资土地使用权可转让土地使用权。理论上，同一地块以价格出资方式获得或以转让方式获得不应具有完全相同的抵押价值。

但是，在处理价格出资土地时，有可能面临支付土地转让金的问题。根据国土资源部《关于改革土地评价结果证明和土地资产处理审查方法的通报》，省级以上人民政府批准后实施许可经营和国家控股公司试验的企业可以以许可经营或国家价格出资(大股东)方式配置土地。

因此，只有省级以上人民政府才有权出资大股东企业。但我国土地转让收益主要归市、县级地方政府。

由于出资与收益主体不完全一致，省级以上政府以价格出资大股东企业的土地使用权，市、县级地方政府不一定尊重其转让身份，在构建抵押权处理价格出资的土地时，部分省市、县级地方政府一般拒绝支付土地转让金。四、结论是债权救济程度的最重要因素。慎重确认抵押物的价值是慎重积极开展信用工作，防止风险的必要性。

对于出资土地使用权的特殊性，作者指出，在抵押土地使用权时，首先具体评价机构获得的土地使用权评价值是否减去了足够的土地使用权转让金。如果减免，可以将其评价值作为抵押价值的减免，商政府的土地管理相关部门认定转让金额后，不得将评价值减少适当转让金后的价值作为抵押价值。

以价格出资土地使用权抵押时，商业政府土地管理部门具体处理时是否需要支付土地转让金。具体不需要偿还的话，可以评价价值作为抵押价值。

如果需要补充或具体不需要补充转让金，则不得与土地相比，以评价价值减少转让金后的价值作为抵押价值。

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